Paljud suvised elanikud ja külaelanikud esitavad mõistliku küsimuse: miks peaksin ise maksma maja, mille ma ise ehitasin, maksu? Lõppude lõpuks ehitasin selle oma saidile, oma kätega ja oma rahaga.
Ja see on õige küsimus, eriti kui makse tuleks maksustada mitte ainult elamutele, vaid ka vundamendi aiahoonetele - vannidele, kasvuhoonetele. Ja see küsimus on seda aktuaalsem, kui me juba maksame maksu selle maa eest, millele see maja on paigaldatud. Muide, mitte kõigis riikides ei maksustata maatükki ja sellel asuvat maja eraldi.
Miks see Venemaal toimub? Tegelikult ulatub vastus sellele küsimusele 1917. aasta revolutsioonile. Me nuputame, mis on mis.
Tagasi NSV Liitu
Kui meil on maamaja ja krunt, siis maksame selle eest kaks maksu. Maa eest - maamaks, maja eest - kinnisvaramaks. See on kruntide ja muude ehitiste eraldi õigusliku korra tulemus.
Selle jaotuse juured ulatuvad 1917. aasta oktoobrirevolutsiooni. Siis võeti vastu määrus "Maismaal", millega kaotati täielikult maa eraomandisse kuulumise õigus.
Reklaamvideo:
“Kõik maad lähevad pärast võõrandamist riiklikku maafondi. Selle jaotamine töötavate inimeste vahel vastutab kohalike ja keskvalitsuste eest, alates demokraatlikult korraldatud mittesotsialistlikest maa- ja linnakogukondadest kuni piirkondlike keskasutusteni.
Maaomanike maaomand tühistatakse viivitamata ilma lunastamiseta. Riigipöörde ohvrite jaoks tunnustatakse uute eksistentsitingimustega kohanemiseks vajaliku aja jooksul ainult õigust avalikule toetusele."
Maa võeti mõisnikelt ja anti talupoegadele üle. Maa konfiskeerimise protsess Euroopa Venemaa territooriumil viidi lõpule jaanuariks 1918 ja kevadeks oli nende ümberjaotamine uute maakasutajate vahel lõppenud.
Kruntide eraomand tühistati, kuid nende kruntide hoonete õigusliku reguleerimisega polnud kõik nii selge. RSFSR-i 1922. aasta tsiviilseadustikus ei olnud maapinnal hoonete isiklikku omamist ette nähtud, kuid arendusõigus ilmus.
Alguses oli ehitamise õigus ainult kohalikel omavalitsustel, mis vastas täielikult kommunismi ideoloogiale. Kuid pärast kodusõda oli riik laastatud ning riigil ei olnud selle ehitamiseks alati piisavalt jõudu ja ressursse. Seetõttu otsustasid võimuesindajad kodanikele ja ühistutele juriidiliselt anda maaõiguse. Nii ilmus näiteks 8. augusti 1921. aasta rahvakomissaride nõukogu "Ühistuühingutele ja üksikutele kodanikele linnapiirkondade rajamise õiguse andmise kohta". Kodanikele anti võimalus ehitada üles need linnapiirkonnad, mida "lähiajal ei suudeta üles ehitada kohalike täitevkomiteede rahadega".
Ikka ei olnud maa ega majade omamist. NKVD ja NKYU juhendis nr 204/654 määratleti ehitusõigus kui "reaalne kiireloomuline õigus ehitada linna- ja mujal maale ehitisi, omada, kasutada ja käsutada neid hooneid ehituslepingus sätestatud tähtaja jooksul". Arendusperioodi kestus muutus järk-järgult - see kasvas 12-lt 65-le.
See ei tähendanud aga sugugi seda, et nüüd võiks iga inimene joosta ehitusmaterjalide turule ja osta, mida tahab. Tavaliselt teostati ehitust isegi siis, kui saadi luba ehitada omaette, keskselt, range kontrolli all, mida esindavad kohalikud omavalitsused, nende kulul ning vastavalt kehtestatud standarditele ja projektidele.
Siis võeti vastu veel üks dokument - Ülevenemaalise Keskkomitee ja Rahvakomissaride Nõukogu resolutsioon 08.01.1932 “Maale andmise kohta sotsialiseeritud sektori asutustele, ettevõtetele ja organisatsioonidele maatükkide andmine alalise kasutamise õiguse alusel”.
Nii algas tehaste, tehaste, ühistute abil asulate ja linnade ehitamine.
Seal olid PSK - mobiilsed ehitussambad, mis rajasid terveid linnu ja linnu. Isegi puitmajad ehitati organiseeritud viisil ja standardsete projektide järgi.
Varamaksud … vara pole
Vaatamata sellele, et eraomandit ei olnud, kuulus maa riigile ja hooned olid üldiselt arusaamatu staatusega, kõige selle eest tuli maksta makse. Näiteks oli seal keskkomitee ja rahvakomissaride nõukogu määrus 1930-23-11 “Hoonete ja maa rendimaksu kohta”.
Dokumendis loetleti erinevat tüüpi ehitiste maksumäärad, samuti makstud maksumäärad ja reeglid hoonestatud ja arendamata maadelt maa rentimise maksustamiseks. Üüri koguti nii linnalt kui ka mujalt. Hoonete eest tuli maksta 0,75% kuni 2% nende väärtusest ning üürimäärad määrati kopikates ruutmeetri kohta, sõltuvalt asustusklassist ja sellest, mis konkreetselt antud maale ehitati. Kursid jäid vahemikku 0,5-350 kopikat meetri kohta. Kui maa eest juba nõuti renti kohalike volikogude kasuks, siis polnud vaja üüri maksta.
Kas kellelgi oli segaseid mõtteid maksu mitte maksta? Tõenäoliselt mitte, sest kogu raha läks heal põhjusel.
Maks nõuti „selleks, et tugevdada kohalikke eelarveid, eriti selleks, et suurendada kommunaal-, eluaseme- ja sotsiaalkultuuriehituseks eraldatavaid vahendeid“, öeldakse dokumendis. Teisisõnu, maksude tähendus oli see, et kogu järgnevat ehitust finantseeriti selle rahaga.
Teisest küljest nõuti nii maja kui ka krundi eest üüri inimese kohta, kuna mõlemad kuulusid riigile või olid ehitatud selle otsesel osalusel.
Alates ehitusõigustest kuni eramajadeni
Pärast suurt Isamaasõda seisis riik silmitsi uute eesmärkide ja eesmärkidega. Elamuehituseks raha ei olnud, samamoodi polnud ka vabad käed. Elanikud hakkasid elamuid ehitama „amatöörina“. Seetõttu käisid ametivõimud nendega kohtumas ja legaliseerisid ehituse kodanike jõudude poolt, ehkki see ei vastanud liiga palju kommunistliku partei ideoloogilistele suunistele.
Seetõttu on NSVL Ülemnõukogu Presiidiumi 26. augusti 1948. aasta määrus "Kodanike õiguse kohta osta ja ehitada üksikuid elumaju"
Uus seadus oli omal ajal tõeliselt revolutsiooniline. Selle vastuvõtmisega tekkis ehitatud maja isikliku omandiõigus. Nüüd sai maja ehitada, müüa, annetada.
“Kooskõlas NSVL Ülemnõukogu Presiidiumi 26. augusti 1948. aasta määrusega“Kodanike õigustest üksikute elumajade ostmiseks ja ehitamiseks”, millega seoses notariaalsete toimingute tegemisel ja kohtuasjade arutamisel ehitusõigus tühistati, tuleks lähtuda asjaolust, et et elanike poolt enne 26. augustit 1948 ehituslepingute alusel ehitatud elamuid, sõltumata nende lepingute lõppemisest, tuleks tunnistada nendele kodanikele kuuluvateks isikliku omandiõiguse alusel.
NSV Liidu Justiitsministeeriumi 05.05.1952 kiri nr P-49 "Kodanike poolt enne 26. augustit 1948 ehitatavate elamute kohta ehituslepingute alusel"
Tulemused polnud kaua oodata. Vaid nelja aasta jooksul, aastatel 1946–1950, ehitati piirkonna linnadesse 30 752 eramu, mille kogupindala oli 780,3 tuhat ruutmeetrit. m
Seadusandjad vältisid igal võimalikul viisil mõistet “eraomand” ja asendasid selle mõistega “isiklik omand”. Kui võtta arvesse tolleaegseid seadusandlikke norme, ei julgenud keel selliseid hooneid aga eraomandiks täies mahus nimetada.
Eramu omanikule oli palju piiranguid. Maja suurus ei tohi ületada 60 ruutmeetrit inimese kohta. Nõudeid kõrgusele, ruumi suurusele, kommunikatsioonidele oli palju. Lisaks oli haldusmenetluses lubatud ka kodanikule kuuluva maja isikliku omandiõiguse alusel tasuta maja kohustuslik arestimine (RSFSR tsiviilseadustiku artikkel 107).
Või on siin veel üks, mitte vähem draakoniline reegel: kui seadusega lubatud põhjustel on rohkem kui üks elamu kodaniku isiklikus omandis või koos elavate abikaasade ja nende alaealiste laste omandis, on omanikul õigus jätta mõni neist majadest oma valikul ja teine maja on kohustatud aasta jooksul müüa, annetada või muul viisil võõrandada.
Ühel või teisel viisil sündis juriidilisest aspektist just sel hetkel ainulaadne juriidiline hetk - hoolimata sellest, et maa, millel maja seisis, kuulus riigile, kuulus maja ise formaalselt juba kodaniku isiklikku omandisse.
Aga maksud?
Vahepeal pole maksud kuhugi kadunud. Neid koguti ikka maja alt maast ja majast ise. Ja siin on dokument hilisest NSV Liidust: NSVL relvajõudude presiidiumi 01.26.1981 määrus "Kohalike maksude ja lõivude kohta".
Hoonetelt ja maatükkidelt ruutmeetri kohta, sõltuvalt asustusklassist, nõuti maksu 1% maja inventari väärtusest järgmistes summades: esimene klass - 1,8 kopikat, teine klass - 1,5, kolmas klass - 1, 2, neljas klass - 0,9, viies klass - 0,6 ja kuues klass - 0,4 kopikat.
Paljud ei maksnud neid makse aga seetõttu, et kuulusid isikute gruppi, kellelt maksu ei võetud. Näiteks vabastati hoonete maksust kolhoosid ja põllumajandusmaksu maksnud isikud, sotsialistliku töö kangelased, pensionärid ja nende perekonnaliikmed, kes elavad koos nendega ja muud isikud. Maamaksu ei makstud põllumajanduses kasutatavate maatükkide, heinategevuse või karjatamise eest.
Muide, uus seadus ei sisaldanud enam fraase selle kohta, milleks neid makse võetakse ja et raha läheb uue ehituse rahastamiseks. Paljud kodanikud ehitasid üksikud majad täielikult oma kulul ja mitte enam riigi kulul, seega on selle maksu kogumise loogika juba kadunud.
Erastamine
Sellisel kujul oli olukord olemas kuni NSV Liidu lagunemiseni. Omandiõigus, millega oleme harjunud, tekkis esmakordselt seaduse "RSFSRi omandiõiguse" vastuvõtmisel 1990. aastal. Siiski elasid majad ja krundid jätkuvalt seaduslikult üksteisest eraldi.
90ndatel, kui tsiviilseadustik vastu võeti, soovisid seadusandjad hooneid krundiga jagamatuks objektiks muuta, nagu seda tehakse teistes riikides. Näiteks Saksamaal peetakse maja maaparanduseks ja sõltuvalt hoone tüübist ja suurusest muutub selle kinnisvara üldine maksumäär. Kuid meie seadusandjad loobusid sellest ideest lõpuks. Seda mõjutas liiga tugev kommunistlik lobi.
Tagajärjeks oli kinnisvara segadus. Keegi registreeris nii maja kui ka objekti omandiõiguse, keegi ainult maja, jättes saidi registreerimata või päritud eluvaldusesse, ja keegi vastupidi. Ja sellisel kujul sõlmiti ostu-müügitehingud või vormistati pärimine.
Selle tagajärjel on tänapäeval olukord, kus sait kuulub ühele inimesele ja maja kuulub juba teisele. Ja need inimesed ei pruugi isegi sugulased olla. Kohtud arutavad endiselt sarnaseid juhtumeid.
Hiljem ärkasid võimud endiselt ja määrasid maakoodeksis niinimetatud "maatükkide ja nendega kindlalt seotud objektide saatuse ühtsuse põhimõtte".
„Kõik maatükkidega kindlalt seotud objektid järgivad maatükkide saatust, välja arvatud föderaalseadustega kehtestatud juhud.
Artikkel 1.5. Vene Föderatsiooni maakoodeksist."
See põhimõte tähendab, et maatükil asuv ehitis või muu ehitis on sellega lahutamatult seotud ja muidugi ei saa see ilma maatükita eksisteerida. Seega on kindlaks tehtud, et need objektid, mis moodustavad ühe maaomandikompleksi, peavad sellisena osalema tsiviilkäibes. Nüüd ei saa te maja krundist eraldi müüa ja maja krunti müüa.
See aga ei muutnud maksustamise osas midagi. Maamaks jätkas kinnisvaramaksust eraldiseisvat olemasolu ning hooned ja krundid on tänapäeval erinevad objektid ja vajavad eraldi katastriüksuse registreerimist. Ja katastriinsenerid peavad täna mõlema toimingu eest eraldi maksma.
Paljud juristid peavad seda eraldamist meie õigusaktide puuduseks. See põhjustab regulaarselt vaidlusi selle üle, kas see või teine selle hoone hoone on kinnisvara ja kas peate selle eest maksu maksma. Kapitalifondi olemasolu on sel juhul samuti kahtlane märk. Selle tulemusel jõudsid kohtuasjad kohtuasjadesse, kui palkmaja tunnistati vallasvaraks ja platsi asfaltbetoonkate oli kinnisvara.
Mis saab edasi?
Uskumatu, kuid see on fakt. Venemaal mõtlevad nad tõesti ühe kinnisvaraobjekti loomisele, mis ühendaks neile krunte ja ehitisi. Sellist revolutsioonilist tsiviilseadustiku muutmise seaduse eelnõu propageeris majandusarengu ministeerium.
Eelmisel aastal otsustati see siiski edasi lükata 2022. aastani. Tõenäoliselt langesid meie õlule linnaplaneerimise valdkonnas viimasel ajal liiga palju muudatusi. Uued muudatused on liiga radikaalsed, et neid kiiresti rakendada. Lisaks on paljude kodanike jaoks maatükid maatükkidega endiselt üldse registreerimata. Seetõttu pole teada, kas uuendused üldse karbist väljuvad.
Autor: zaCCCPanec
